9_erreurs_avant_investirVotre tout premier investissement va vous apporter du stress, de l’anxiété… Comme toutes les choses que l’on tente pour la 1ère fois. Voici donc ci-après, les 9 erreurs que vous devez absolument éviter lors de l’achat de votre premier investissement immobilier. Si vous éviter ces erreurs vous ne pourrez que réussir dans l’investissement immobilier !

 

 

1ère erreur : être trop confiant.
En effet, beaucoup de gens pense qu’investir dans l’immobilier c’est facile et qu’il suffit simplement de poster une annonce pour louer son appartement que l’on vient d’acquérir, alors que c’est beaucoup plus complexe que cela. En effet, quand on achète un appartement ou un immeuble à un tarif très intéressant il y a bien souvent des travaux de rafraîchissement ou de rénovation à faire avant de mettre le bien à la location. Il vous faudra trouver des artisans au meilleur prix, suivre les travaux et veillez à ce qu’ils respectent les délais. Prévoyez toujours une marge de manœuvre car on a tendance à souvent sous-estimé le montant des travaux.

 

2ème erreur : faire moins de 5 visites.
Pour se faire une idée bien précise du prix du marché immobilier de son secteur et aussi pouvoir comparer tous les biens intéressants de votre marché immobilier, rien de mieux que de faire un maximum de visite. Vous éviterez d’éventuel regret par la suite.

 

3ème erreur : ne pas négocier avec le vendeur.
Après avoir visité le bien à vendre, si celui-ci retient votre attention, il faut absolument que vous négocier le meilleurs prix possible. Rien ne vous coûte de demander ! Dans la vie vous n’obtiendrez rarement quelque chose que vous ne demandez pas. Un vendeur ne vous proposera jamais une réduction de son prix spontanément si vous ne lui demander pas. Au pire vous n’obtiendrez qu’un refus.

 

4ème erreur : être impatient.
Peu importe votre 1ere impression après la visite d’un bien qui a retenu votre attention, je vous conseille de toujours faire une contre visite. En effet, vous avez peut-être fait une offre au vendeur à chaud mais peut-être que vous n’avez pas vu des choses lors de votre première visite que vous pourriez découvrir à votre seconde visite. Je vous recommande même de la faire avec un artisan du métier qui lui verra également des choses qui vous auraient peut-être échappé…

 

5ème erreur : oublier de consulter son banquier.
Avant de vous lancer dans la recherche de bien à vendre vous devez absolument rencontrez votre banquier afin d’évaluer votre capacité financière. En effet, visiter des appartements sans avoir une idée de ce que l’on pourra obtenir de sa banque (ou un courtier immobilier) risque d’être une perte de temps pour vous. Après consultation vous pourrez donc vous mettre à la recherche de bien correspondant à votre budget.

 

6ème erreur : manquer d’anticiper son dossier de financement.
Comme dit plus haut, il faut toujours anticiper et faire les choses dans l’ordre. En effet, lors du compromis de vente cher le Notaire, vous aurez à fournir un accord de principe pour votre prêt immobilier de la part de votre banque sous 20 jours (en général) et au moins une offre de prêt sous 2 mois. Il ne faut donc pas tarder…
Si vous n’avez donc pas consultez les établissements financiers avant de signer votre compromis de vente vous risquez de vous retrouver dans l’urgence.

 

7ème erreur : ne pas anticiper le timing de chaque étape.
Comme on vient de le voir à plusieurs reprises, c’est la base de tout projet. Vous devez toujours anticiper et avoir au moins un coup d’avance. On l’a vu pour le prêt immobilier avec votre banque (ou le courtier) et c’est la même chose avec les artisans que vous devrez employer pour remettre votre location en état. Juste après la signature du compromis arrangez-vous avec votre vendeur pour pouvoir faire intervenir les artisans afin d’obtenir vos devis le plus rapidement possible et aussi être certain qu’ils pourront intervenir dès que vous serrez propriétaire. Le temps c’est de l’argent, il faudra donc que vos appartements se louent le plus vite possible.
Personnellement, j’ai même toujours commencé les travaux avant même la signature définitive de l’acte de vente.

 

8ème erreur : ne pas négocier avec la banque
Tout comme l’achat de votre appartement, cherché toujours à négocier votre offre de prêt. Que ce soit sur le taux d’emprunt, les frais de dossier, l’assurance du prêt ; il y aura toujours quelque chose à gratter…

 

9ème erreur : ne pas relire son offre de prêt avant de la signer.
Une fois que vous recevrez votre offre de prêt immobilier de la banque, vous bénéficiez d’un délai légal de 11 jours avant de renvoyer votre offre de prêt signé à la banque. Profitez-en pour la lire intégralement et bien comprendre son contenu. C’est un contrat important qui vous lie à la banque. Vérifiez particulièrement le TEG, la durée du prêt, le montant des mensualités, le montant total du prêt, date de la première échéance… et si le taux est bien fixe (ou variable si vous avez optez pour celui-ci).

 

Et vous, quelles sont les erreurs que vous avez pu commettre lors de votre premier investissement ?

 

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31 commentaires

  1. Bonjour Stephane,

    Étant chasseur immobilier je rencontre la 8e erreur fréquemment cher mes clients.

    En effet, beaucoup de particulier cherche des biens avec plein de critère particulier mais qui oublie le plus important : savoir combien ils peuvent emprunter.

    Je conseil donc a tous d aller consulter sa banque avant toute recherche de maison ou appartement.

    Ludivine


    Ludivine



  2. Bonjour tout le monde,

    Moi ma première erreur était la 7e de cet article. Je n ai que peu anticiper mon financement, les travaux et recherche de locataire par manque de temps mais je vais pas me trouver de fausse excuse car c était surtout par manque d expérience.

    Dommage que je ne suis pas tombé sur ce blog un peu plus tôt.

    Manuel


    Manuel



  3. Bonjour,

    Moi mon erreur est de n’avoir visiter qu’un bien et de l’avoir acheter de suite sans voir ce qu il y avait d autre sur le marché. J’ai foncé tête baisser en étant certain de faire une bonne affaire. J’ai même fait coup double en ne visitant le bien qu’une fois et sans expert en bâtiment. Car une fois que j’avais les clés, surprise. Il y avait une fuite au niveau des évacuations des eaux usées et les câbles électriques des prises étaient tout fin, ce qui fait que quand on branchait un appareil puissant (aspirateur, plaque elec…) soit sa disjonctait soit les fils chauffaient à la limite de fondre. très dangereux donc.

    Voila donc pour mon expérience, j’aurais eu connaissance de ces excellents conseils plus tôt j’aurais surement fait attention.

    Merci Stéphane en tout cas pour ce blog rempli de bon conseil.

    A très bientôt !

    Rosalie


    Rosalie



  4. Bonjour Stéphane,

    Merci pour cet article sur ces 9 erreurs.

    J’ai appris pas mal de choses notamment sur les délais à la banque et chez le notaire au 6eme et 9eme erreur.

    En parlant de négociations, négocie tu les devis avec les artisans aussi ?

    A Bientôt

    Romaric


    Romaric de sortir-du-rsa



  5. Une erreur à éviter également : télécharger un bail trouvé à la va-vite sur internet. Personnellement, pour mon premier bien immobilier en locatif, je fais appel à une avocat. Cela peut paraître exagéré, mais ce document pourra être réutilisé pour d’autres biens immobiliers.


    Yves Le Morellec de "mesmentors"



  6. Bonjour Romaric et Yves,

    Merci pour vos commentaires, j ai pu voir sur vos blog que vous aviez l air d être amis, dite moi si j ai tord ?

    Pour répondre à Romaric, je négocie tout et par conséquence les devis artisans. En effet, je fais faire plusieurs devis et en particulier cher les artisans afin de les mettent ensuite en concurrence, car certain vont du simple au triple. Ensuite je m arrange pour que le plus qualifié (expérience, qualité de travail) s aligne sur le prix du plus faible devis (voir même en dessous). Après, je fais beaucoup par moi même aussi et je connais bien le prix des matériaux et de la main d’oeuvre (je suis Maître d’oeuvre) donc je sais à l avance ce que les travaux vont me coûter et se que je peut négocier quand je fais appel à un artisan.

    Pour répondre a Yves, ton post vient de me donner une nouvelle idée d article :  » liste des erreurs à éviter après avoir investi ».

    J espère vous revoir bientôt sur mon blog !


    Stephane de Business investissement



  7. Bonjour Stephane,

    Moi mon erreur est lorsque j ai été a la banque contracter mon prêt immobilier pour l achat de ma maison, je n ai rien négocier et me suis laissé bercer par le banquier. En effet, j étais tellement content qu il me suive pour mon projet que je n ai pas oser le vexer en « marchandant ».

    A plus.


    Mathieu



  8. Alors moi je n ai pas lu entièrement mon offre de prêt mais maintenant que tu en parle Stephane, je vais la chercher et la lire entièrement. Surtout que j ai vu dernièrement dans Capital sur M6 que si il y avait pas le TEG mensuel de mentionner le contrat était caduc.

    Bonne continuation avec ce super blog !

    Ciao


    Noémie



  9. Bonjour Stephane,

    Et oui tu vois, je suis de retour sur ton blog !

    Merci pour la réponse à ma question.

    Concernant Yves, non justement, on ne se connaissait pas avant son commentaire sur mon blog mais maintenant que je connait vos blog à Yves et toi, je vous suit très régulièrement.

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr


    Romaric de sortir-du-rsa.fr



  10. Bonjour Stephane,

    Moi je n ai pas encore commencer à investir donc je n ai pas encore eu l occasion de faire des erreurs. Mais grâce à ce blog et tout ce que j apprend sur l immobilier, je serais « briffer » le jour ou je mis mettrais !

    Merci encore pour tout ces super conseil


    Dominix



  11. Bonjour à tous,

    Merci Stéphane pour ces conseils.

    J’ai acheté quelques appartements ces dernières années. A mon avis, le point le plus important est le prix auquel on achète le bien. La bonne affaire se fait à l’achat et c’est la base de tout. Pour cela il faut savoir à quel prix vous devez acheter votre bien, sinon jamais vous ne ferez une bonne affaire.(que ce soit achat/revente ou location)
    Le tout est de connaître le prix du marché et d’acheter à un prix inférieur à celui-ci.
    Pour cela, il suffit de consulter les annonces diffusées dans les agences immobilières locales qui proposent des biens de surfaces identiques à celui que vous recherchez. Relevez 2,3 prix et faites la moyenne ramenée au m2. Vous avez ainsi le juste prix du marché pour le type de bien que vous recherchez.

    Exemple

    vous recherchez un T3 de 50 m2. Vous relevez 3 annonces d’agences immobilières réunissant ces caractéristiques.

    1er prix 120 000€ ; 2ème prix 117 000€ ; 3ème prix 118 560 €

    moyenne/m2= 120 000 + 117 000 + 118 560
    ————————— = 2340,40 €
    50

    Une fois cette moyenne au M2 obtenue. Vous avez les bases de votre recherche.

    Bien à vous.

    Arnaud


    Arnaud Ferrand



  12. Bonjour Arnaud,

    Merci pour ton message et ton analyse.

    Je suis bien évidement tout à fait d’accord avec toi.

    J’ai d’ailleurs fait à titre perso un tableau avec le prix moyen du m² dans mon secteur (suivant les villes) et le prix moyen au m² à partir duquel je m’intéresse à ce bien.

    Quand je trouve donc un bien entrant dans mes critères, je le visite, regarde s’il a du potentiel (possibilité de créer un autre appartement ou studio dans l’immeuble afin d’accroître sa rentabilité) et ensuite j’essai quand même de négocié (il faut toujours avoir ce réflexe) avec le vendeur si le bien m’intéresse vraiment.

    J’espère te revoir bientôt sur mon blog Arnaud et que tu continu à nous faire part de tes expériences et conseils.


    Stephane de Business Investissement



  13. Bonjour Stéphane,

    tu as complétement raison. Il faut négocier. Ce que j’indique ci-dessus ajouté a la négociation, il y a peu de chance de chance de faire un mauvais investissement.

    Bonne fin de journée.


    Arnaud



  14. Bonsoir,

    Pour les points 2 et 4 je ne suis pas vraiment d’accord.
    J’ai visité 2 parking et le troisième était le bon (rentabilité nette nette de 8 %). Il faut surtout bien préparer sa recherche, afin de limiter au maximum les visites. Ensuite, pour le point 4, souvent il faut être très rapide pour se prononcer, surtout dans les zones tendues. Donc être impatient peut être une qualité, surtout en immobilier :-D.


    Nicolas



  15. Bonjour Nicolas,
    Merci de ta visite et ton commentaire. Tu as raison et je t avoue même que j ai fais comme toi.
    Les conseils que je donne dans mon article son valable pour la grande majorité des cas (surtout pour un débutant) mais quelque fois comme d en d autre domaine il y a des exceptions.
    Mon premier investissement (dont je parle sur mon blog également) a été fait suite à ma 1er visite et j ai immédiatement pris RV cher le Notaire. Comme quoi. Et la rentabilité de ce bien est maintenant de 20%. Après je t avoue que j avais de bonne base et que j ai suivi des formations dans l investissement immobilier (olivier seban…).

    J espère bientôt te revoir Nicolas et bonne continuation a ton blog.


    Stephane



  16. Bonsoir à tous,

    Stéphane, peux tu nous en dire plus sur la formation d’olivier Seban et ses formations. J’ai surtout l’impression qu’il les vend a grand coup de marketing avec des vidéos du style comment toucher 10 ans de loyer en une fois Etc.. cela ne me parait pas très fiable tout cela.

    Merci de ton retour

    Arnaud


    Arnaud



  17. Salut Arnaud,
    Tout ce que tu apprend durant ses formations tu peu très bien le trouver sur internet, seulement ça va te prendre beaucoup de temps. En allant à son séminaire tu gagnera du temps dans tes recherches et donc de ta formation sur l’immobilier. Et comme le temps c’est de l’argent…
    A bientot !


    Stephane de Business Investissement



  18. Il manque l’erreur de se lancer sans rien y connaître non?
    Genre prendre un bien à rénover soi-même, et n’avoir jamais touché une truelle de sa vie… Je l’ai déjà vue ;)


    Nicolas



  19. Excellent article. Meme si certains points peuvent paraitre évidents, on les oublient parfois – a force de vouloir aller très vite.

    A mon avis il est également important de faire des simulations sur le meilleur montage prêt/apport pour optimiser l’aspect fiscal du projet.


    IndependentBunny



  20. Bonjour Stephane

    Merci pour ces erreurs à eviter absolument. ça montre clairement qu’il faut pas faire dans la precipitation, une acquisition immobilière est un investissement important donc il faut prendre le temp qu’il faut pour faire les choses dans les règles de l’art.

    Cordialement


    Freddy



  21. Merci beaucoup pour cet article !
    Je trouve que c’est un très bon résumé des principales erreurs que peuvent commettre les débutants dont je fais partis.

    Cordialement Matthieu ORDUNA.


    Matthieu ORDUNA



  22. Bonsoir,

    Excellent article, merci.

    Sur le quatrième point, il faut quand même être extrêmement réactif, quand on se retrouve devant une belle affaire. Le temps de planifier une revisite avec un artisan, le risque de rater l’opportunité est important.

    Pour le reste je partage avec toi.


    William



  23. Bonjour,

    La première erreur avant d’investir c’est surtout de ne pas se former :).

    J’ai suivi une formation, après avoir réalisé mon premier investissement.

    Suite à cela, j’ai découvert que j’aurais pu gagner 40 € par mois de cashflow. Même si ce n’est pas énorme c’est déjà ça. Se former avant d’investir est essentiel pour accélérer ses investissements !

    Nicolas,


    Nicolas



  24. Bonjour,

    si de l’affiliation ou un partenariat t’intéresse, j’ai plusieurs produit à vendre à 50% de commission.

    si tu as des produits en affiliation, je pourrais mailer pour toi. J’ai presque 5000 adresses en base.

    bien à toi


    romuald



  25. salut Stephane,
    Je viens de parcourir ton blog et j ai qu une chose à dire : vraiment bien fait et facile à comprendre, je l enregistré dans mes favoris avec ceux que j ai déjà de Olivier Seban et Cedric Anicette.
    Bonne continuation

    romuald


    romuald



  26. Salut

    Bientôt c’est la période des fêtes et beaucoup de gens ont besoin de prêts que les difficultés financières ou la nécessité d’être prêt pour la fin de l’année, font leur famille heureuse. Je ne serait pas la peine de vous dire. et aussi vous regarder dans toutes les propositions de prêt sur facebook offre car plus de 90 % de frauduleuses. Je m’étais fait arnaquer de 4100 €, demande de prêt. Mais par la suite ma copine m’a parlé un prêt de privé à privé M. VALOIS offrent un rythme approprié. J’ai été en mesure d’obtenir un prêt de 27000 €, c’est juste que j’ai eu hier le transfert dans mon compte. Ce qui m’a permis d’acheter une voiture pour le travail et j’ai été en mesure d’offrir un cadeau à mon fils qui fêtait son anniversaire et je pense aussi que la partie avec cet argent bien. Sans vous, ce Monsieur est vraiment un homme de foi. Êtes vous toujours dans le besoin je vous conseillerais juste contacter par courriel


    mauricete



  27. Blog super !


    bmw



  28. […] celui-ci retient votre attention, il faut absolument que vous négocier le meilleurs prix possible.

    Bonne continuation


    Budget | Pearltrees



  29. Votre tout premier investissement va vous apporter du stress, de l’anxiété… Comme toutes les choses que l’on tente pour la 1ère fois. Voici donc ci-après, les 9 erreurs que vous devez absolument éviter lors de l’achat de votre premier investissement immobilier. Si vous éviter ces erreurs vous ne pourrez que réussir dans l’investissement immobilier ! 1ère erreur : être trop confiant. En effet, beaucoup de gens pense qu’investir dans l’immobilier c’est facile et qu’il suffit simplement de poster une annonce pour louer son appartement que l’on vient d’acquérir, alors que c’est beaucoup plus complexe que cela. […]


    Budget | Pearltrees



  30. Bonjour Nicolas,
    Avec ce blog, mon but est de justement former les gens afin qu il ne tombe pas dans le piège de l immobilier et qu ils aient le maximum d information avant de se lancer.
    A bientot


    Stephane



  31. Excellent post qui m en apprend beaucoup.


    Arnaud



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